С Тълкувателно решение № 1 от 02.07.2021 г. по Тълкувателно дело № 1/2019 г. Общото събрание на Гражданската и Търговската колегии (ОСГТК) на Върховния касационен съд (ВКС) реши:

Договорът за прехвърляне на вещни права върху чужд недвижим имот не се разваля по право по силата на влязло в сила решение за съдебно отстранение срещу приобретателя на имота и иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД е допустим.

Тълкувателното дело е образувано, след като с определение по гр. д. № 1297/2018 г. на ВКС съдебен състав е спрял производството по делото и е предложил на ОСГТК да постанови тълкувателно решение по поставения въпрос поради констатирана противоречива практика на състави на ВКС, постановена в производство по чл. 290 от ГПК и по чл. 274, ал. 3 от ГПК.

Съгласно чл. 189, ал. 1 от ЗЗД, ако продадената вещ принадлежи изцяло на трето лице, купувачът може да развали продажбата по реда на чл. 87. Нормата на чл. 87, ал. 3 от ЗЗД гласи, че развалянето на договорите, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, става по съдебен ред.

Според едното становище в съдебната практика законът не прави разлика между реализирана или предстояща евикция, защото и в двата случая става въпрос за пълно неизпълнение или неточно изпълнение на задължението да се прехвърли правото на собственост, за налични права на трето лице, противопоставими на купувача, вече реализирани или които ще се реализират в бъдеще. Затова и в двата случая купувачът може да развали договора за продажба по реда на чл. 87, ал. 3 от ЗЗД.

Според другото становище, когато купувачът е съдебно отстранен от имота, то договорът, въз основа на който го е придобил, се счита развален по право, поради което и искът за развалянето на договора е недопустим, тъй като с факта на съдебно отстранение е настъпил и фактът на развалянето му.

Върховните съдии приемат за правилно първото становище. В мотивите им се посочва, че развалянето на договора е право на кредитора на неизпълненото задължение поради причини, за които длъжникът отговаря, и поради това то винаги е алтернатива на другите способи за защита на кредитора при неизпълнение по чл. 79 от ЗЗД – искане за реално изпълнение с мораторно обезщетение (неустойка за забава) или искане за компенсаторно обезщетение (компенсаторна неустойка), съответно намаляване на насрещната престация. Когато с договора се прехвърлят, учредяват или прекратяват вещни права върху недвижим имот, неговото разваляне става само по съдебен ред – чл. 87, ал. 3 от ЗЗД.

С влизане в сила на решението, с което, след като съдът е установил, че имотът принадлежи на трето лице, е отстранил приобретателя от него, не се разваля договорът за прехвърляне на имота, тъй като в предмета на делото не се включва по право и субективното право на купувача на имота да иска развалянето му поради неговото съществено, виновно неизпълнение. Обстоятелството, че купувачът е осъден да предаде целия имот по иск за собственост на трето лице, не води автоматично до извода, че продавачът е в състояние на пълно неизпълнение на задължението си да прехвърли собствеността. Според върховните съдии аргумент в подкрепа на изложеното е разпоредбата на чл. 191, ал. 3 от ЗЗД, която предвижда, че когато купувачът е избегнал съдебното отстранение или е освободил вещта от правата, които трети лица са имали върху нея, чрез заплащане на парична сума, продавачът може да се освободи от отговорност, като заплати на купувача тази сума, лихвите върху нея от деня на плащането и разноските. „В този случай, ако се приеме, че със самото съдебно отстраняване на купувача договорът за продажба се разваля по право, това би означавало да бъде лишен от предвидената в закона възможност да освободи вещта от правата на третите лица“, пише в мотивите на тълкувателното решение.

Върховните съдии подчертават, че законът въздига в чл. 221 от ГПК в предмет на силата на пресъдено нещо само спорното право, т. е. с влязло в сила решение за съдебно отстранение на приобретателя не се разрешава със сила на пресъдено нещо и спорът дали следва да се развали и договорът, по силата на който последният е придобил недвижимия имот, когато това негово право не е въведено чрез иск като предмет на делото.

Следователно и при евентуална, и при реализирана евикция купувачът може да предяви иск за разваляне на договора за продажба по съдебен ред на основание чл. 189, ал. 1 във връзка с чл. 87, ал. 3 от ЗЗД, а договорът за прехвърляне на вещни права върху чужд недвижим имот нито когато вещното право принадлежи изцяло на трето лице, нито когато част от вещта принадлежи на трето лице или вещта е обременена с права на трето лице, които са противопоставими на купувача, не се прекратява по право след влизане в сила на съдебното решение за съдебно отстраняване на купувача от имота.

Вещното и облигационното право са освни наши дейности и при нужда от консултация и съдействие може да се свържете с нас.