Възстановяването на земеделски земи по реда на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ) често води до сложни правни казуси, особено когато новопризнатият собственик продава имота, но впоследствие решението за възстановяване на собствеността се отменя. В такъв случай купувачът, трето лице, се оказва в ситуация, при която трябва да брани своите права. Едно от възможните му средства е да се позове на придобивна давност, но въпросът кога започва да тече тази давност предизвиква противоречива съдебна практика.

Противоречия в съдебната практика

1. Давност тече, докато трае процесът по чл. 14, ал. 4 ЗСПЗЗ
   През 2011 г. състав на Върховния касационен съд (ВКС) постановява, че придобивната давност в полза на третото лице-приобретател започва да тече веднага след сделката, дори ако по-късно правата на продавача бъдат оспорени и отменени с решение по чл. 14, ал. 4 от ЗСПЗЗ. Аргументът е, че третото лице не е страна в административното производство по ЗСПЗЗ и затова то не може да защити правата си по друг начин.

Този подход се основава на разбирането, че самият факт на придобиване и упражняване на фактическа власт върху имота е достатъчен за започването на придобивната давност, независимо от висящите процедури по възстановяване на собствеността.

2. Давност започва да тече от влизане в сила на решението по чл. 14, ал. 7а ЗСПЗЗ
   През 2014 г. друг състав на ВКС приема различна позиция. Според това решение придобивната давност в полза на третото лице започва да тече едва след влизане в сила на решението, с което правата на първоначалния възстановен собственик са отречени и имотът е върнат на друг собственик. Съдът обосновава това с принципа, че добросъвестното владение е възможно само когато приобретателят не е знаел и не е могъл да предполага, че праводателят му не е собственик.

Какво предстои?

За да бъде разрешено това противоречие, Гражданската колегия на ВКС ще даде задължително тълкуване в тълкувателно дело №5/2024 г. Основният въпрос е:

„От кой момент започва да тече придобивна давност в полза на третото лице-приобретател, придобило имота от лица, на които е била възстановена собствеността, но впоследствие правата на прехвърлителите са отречени?“

Практическо значение на решението

Решението на ВКС ще има ключово значение за всички случаи, свързани с оспорване на права върху възстановени земеделски земи, защото:

1. Ще внесе яснота в споровете за собственост
   Противоречивата практика досега създава несигурност за купувачите на земеделски имоти, които често не могат да предвидят последствията от отменени реституционни решения.

2. Ще засегне сигурността на сделките с възстановени земеделски земи
   Ако ВКС приеме, че давността започва да тече веднага след сделката, това ще даде повече защита на добросъвестните купувачи. Ако обаче се приеме, че давността започва да тече едва след окончателното решение по чл. 14, ал. 7а, това ще утежни положението на купувачите, които ще трябва да следят внимателно реституционните процедури.

3. Ще определи подхода към защитата на правата на третите лица
   Решението ще повлияе и върху възможността на купувачите да упражняват правото си на защита, включително позоваването на изтекла придобивна давност.

Заключение

Тълкувателното дело на ВКС ще даде яснота по един важен и често срещан проблем, свързан със собствеността на земеделски земи. До окончателното решение обаче, казусите ще продължат да бъдат разрешавани индивидуално, на базата на конкретните факти и обстоятелства по всяко дело, като само ВКС може да ги спре до постановяване на решението по тълкувателното дело. Ако сте в подобна ситуация, препоръчително е да се консултирате с главния ни адвокат Светозар Арнаудов или с други адвокати, специализирани в реституционни въпроси и вещно право.