2 март 2019

Делба на недвижимо имущество

Делба на имот се налага почти винаги при унаследяване на имущество от двама и повече наследници. Придобитото имущество по наследство от няколко наследника остава в съсобственост, като всеки наследник притежава толкова идеални части от имуществото (имота), колкото му е наследствения дял.
Много често обаче наследеното имущество остава да се владее от един от наследниците, а останалите се сещат след време да потърсят своя дял. Ако са изминали повече от 10 години, този който е владял имота, може да го придобие целия по давност. Затова е желателно своевременно да се ликвидира така установената съсобственост върху имуществото  – чрез доброволна или съдебна делба.

Доброволна делба на имоти

Доброволната делба на недвижими имоти се извършва чрез договор в писмена форма с нотариална заверка на подписите, който договор се вписва и в Агенция по вписванията – Имотен регистър. При подписването на този договор, обаче трябва да участват всички наследници, тъй като чл. 75, ал. 2 от Закона за наследството разпорежда, че делба, извършена без участието на някой от сънаследниците е нищожна. С оглед на горното, можете да предложите на останалите съсобственици да поделите имотите именно чрез договор, сключен помежду Ви.

За съжаление, обаче, поради различни причини често се стига до ситуация, при която съсобственици, сънаследници не се съгласяват да разделят общо имущество доброволно и рано или късно се стига съдебна делба.

Съдебна делба на имоти

Според чл. 34 от Закона за собствеността „всеки съсобственик може, въпреки противна уговорка, да иска делба на общата вещ“. Единствените изключения са, „ако законът разпорежда друго“ или „ако това е несъвместимо с естеството и предназначението на вещта“. Освен това изрично е посочено, че искът за делба не се погасява с давност.

Според Гражданския процесуален кодекс исковете за делба на съсобствен недвижим имот се предявяват по мястото, където се намира имотът. Писмената искова молба се подава в районния съд по местонахождението на имота.

При съдебната делба е задължително да участват всички съсобственици. Затова първата стъпка е да се изяснят всички съсобственици на идеални части, да се открият техните адреси и да се подготвят копия от исковата молба за всеки един от тях.

Всеки от съсобствениците може да иска своя дял в натура – в случая реална част от имота. Ако имотът е неподеляем, той се дава на един от съсобствениците, а дяловете на останалите се изравняват с пари. Законът казва, че ако имотът не може да се „подели удобно“, то тогава той се изнася на публична продан и всеки получава за своя дял пари. Отделно от това всеки от съделителите може да участва в наддаването при самата публична продан.

В първото съдебно заседание всеки може да възрази против правото на някого да участва в делбата или против размера на неговия дял. Това е важно особено при деленето на наследствени имоти, защото при него се разглеждат включително оспорвания на произхождение, на осиновявания, на завещания, на истинността на писмени доказателства.

Съдебната делба преминава през две фази.

Първата е по нейното допускане. Ако съдът приеме, че тя е допустима, в решението трябва да се произнесе изрично между кои лица и за кои имоти ще се извърши, каква е частта на всеки.

Следва втората фаза. При нея се извършва реалното и окончателно разделяне на имота или имотите, или пък възлагането на един и изравняването с пари за другите. Тук има и две важни правила, свързани със случаите, в които съответният имот – обект на делбата, е неподеляем.

Възлагане на жилище

Първата хипотеза е, когато неподеляемият имот е жилище, което е било съпружеска имуществена общност, и преживелият съпруг или бившият съпруг, на когото е предоставено упражняването на родителските права, няма собствено жилище. В този случай съдът по негово искане може да му го остави, като уравнява дяловете на останалите съделители с други имоти или с пари. 

Втората хипотеза е, когато става дума за неподеляем имот, който е жилище, в което при откриване на наследството живее един или няколко сънаследници, нямащи друго жилище. В този случай всеки от съделителите може да поиска то да бъде поставено в неговия дял. Тук дяловете на останалите съделители се уравняват с друг имот или с пари. Ако няколко съделители, отговарящи на горните условия, предявят претенции, то се предпочита онзи, който предложи по-висока цена. Не попада в тази хипотеза делба на земеделски земи, а само на жилище.

Този, който взема имота, е длъжен в 6-месечен срок от влизане в сила на съдебното решение за възлагане да изплати сумите на останалите съсобственици. Последните имат право да впишат за това си вземане законна ипотека.

Ако уравняването не бъде изплатено в срок, решението за възлагане се обезсилва по право и имотът се изнася на публична продан. Законът допусна възможност в този случай да не се стига до публична продан и имотът да се възложи на друг съделител, ако той заплати веднага цената, по която е оценен имотът при делбата, намалена със стойността на дела му в него. Получената сума се разпределя между останалите съделители съобразно квотите им.

Разпределяне на поделяеми имоти

Ако имотът или имотите са реално поделяеми, то съдът съставя разделителния протокол въз основа заключението на вещо лице. После той призовава страните, за да им го предяви и изслуша възраженията им по него. След това той съставя и обявява окончателния разделителен протокол. Според чл. 291 от ГПК, когато решението по разделителния протокол влезе в сила, съдът призовава страните за теглене на жребий. Така се разпределят реално поделяемите части от дадения имот – например кой да вземе етаж от къща, кой – гараж и кой – апартамент и т.н. Съдът може да извърши делбата, като разпредели имотите между съделителите, без да тегли жребий, когато съставянето на дялове и тегленето на жребий се оказва невъзможно или много неудобно.

Адвокатско дружество „Арнаудов и Узунова“ има опит в подобни казуси и ако желаете, с удоволствие бихме Ви оказали необходимото юридическо съдействие за защита на правата Ви, включително и чрез цялостно процесуално представителство по дело за делба пред съда.

Кантори

Кантора София

София 1612
бул. „Цар Борис ІІІ“ № 19, до вх. Б, партер
(до сградата на „Алианц“)

0894 36 79 35
0888 52 04 65
0877 133 899
info@advokatarnaudov.com

Кантора Пловдив

Пловдив 4000
ул. „Фредерик Жолио Кюри“ № 28, ет. 2
(до Съдебната палата)

0888 52 04 65
0894 36 79 35
0877 133 899
032 52 54 98
info@advokatarnaudov.com

Кантора Варна

Варна 9000
ул. „Юджин Скайлер“ № 1, ет. 1, офис 4
(зад хали „Шипка“)

0877 133 899
0888 52 04 65
0894 36 79 35
052 919 764
info@advokatarnaudov.com

Кантора Бургас

Бургас 8000
ул. „Ген. Гурко“ № 7А, ет. 1, офис 1А
(зад Съдебната палата)

056 919 888
0894 36 79 35
0888 52 04 65
0877 133 899
info@advokatarnaudov.com